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O Código de Processo Civil define três formas de expropriação judicial de bens: (i) adjudicação; (ii) alienação por iniciativa particular; e (iii) leilão judicial. Cabe ao devedor a escolha do tipo de venda que se mostra mais acertada para seu caso específico. Escolher a modalidade mais adequada requer uma análise criteriosa das circunstâncias específicas de cada caso.

A adjudicação se caracteriza pela transferência direta do bem penhorado ao credor, como forma de satisfação do crédito. Esse método se destaca por ser mais célere, econômico e menos burocrático, tornando-se particularmente vantajoso para credores que têm interesse em ficar com o bem penhorado. Nessa modalidade, se mostra essencial que o credor verifique se a avaliação do bem está adequado em relação ao valor de mercado. Se o valor de mercado estiver abaixo da avaliação, a adjudicação pode ser ainda mais atrativa, caso o bem possa ser usado em outros propósitos ou caso o credor tenha interesse ou possibilidade de aguardar pela valorização do bem. Por ser um procedimento rápido, a adjudicação se mostra interessante para os credores que querem encerrar rapidamente a execução. Por outro lado, por não haver concessão de descontos no valor do bem adjudicado, na prática, acaba ocorrendo o desestímulo da utilização desse método frente à opção do leilão, onde há a possibilidade de concessão de desconto e o credor pode utilizar seu próprio crédito para adquirir o bem de maneira mais vantajosa.

A alienação por iniciativa particular, apesar do nome “particular”, é uma modalidade de venda judicial e, portanto, pública. A liberdade do particular se dá apenas na flexibilidade de buscar no mercado por potenciais compradores para o bem, os quais são trazidos ao processo, para a compra nos termos e condições de venda definidas pelo juiz. Essa modalidade oferece a vantagem de se poder negociar diretamente com interessados, o que pode acelerar a venda (e, consequentemente, a satisfação do crédito), especialmente nos casos em que o bem teve tentativas frustradas de venda via leilão. O credor pode realizar a venda por conta própria, ou requerer o auxílio de um leiloeiro público ou corretor de imóveis (quando o bem for um imóvel). Se houver a intervenção de um corretor ou leiloeiro, isso deverá ser requerido e autorizado pelo juízo, que estabelecerá um percentual de comissão a ser pago pelo adquirente. Por outro lado, uma vantagem da alienação por iniciativa particular é o fato de que o juízo estabelece um preço mínimo de venda, que pode contar com a concessão de desconto de até 50%, bem como a possibilidade de parcelamento, o que torna a venda mais atrativa para compradores potenciais. A simplicidade do procedimento, que dispensa atos formais como a publicação de editais, torna essa opção especialmente útil quando há um mercado específico interessado no bem.

O leilão judicial é a modalidade de expropriação mais utilizada, onde o bem é disponibilizado ao público com a máxima publicidade, alcançando muitos compradores em potencial. Atualmente, o leilão judicial passou a ser, prioritariamente, eletrônico e, portanto, tem um alcance significativamente maior do que quando feito presencialmente. No entanto, em comparação às duas primeiras modalidades, o leilão judicial é mais burocrático, por ter um regramento mais completo, incluindo a necessidade de realizar publicações de editais e uma série de outras etapas processuais, que o tornam mais demorado e custoso. O leilão judicial cível pode ocorrer em duas praças. Na primeira praça o valor da venda é o da avaliação. Caso a venda não seja bem sucedida na primeira, o leilão é realizado na segunda praça com um desconto concedido pelo juízo, que não pode ser inferior a 50% do valor do bem. A legislação permite, ainda, a apresentação de propostas de pagamento parcelado, com entrada de até 25% e o restante em até 30 parcelas mensais atualizadas, facilitando a venda, e, por consequência, a satisfação do crédito.

A escolha da modalidade de venda judicial deve ser feita com base em uma análise estratégica que leve em conta as características do bem penhorado, as condições do mercado e o perfil do credor. Somente levando em consideração todos esses aspectos é que será possível alcançar o melhor resultado possível na expropriação de bens no âmbito do processo executivo.

Este artigo foi elaborado por Fernanda Faraco Lemos, advogada na área de Contencioso Cível e Arbitragem.

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