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Reestabelecido texto inicial do dispositivo da Lei n.º 14.382 que regula a adjudicação compulsória extrajudicial de imóveis.

Por meio da Lei Federal n.º 14.382, de 27 de junho de 2022 (“Lei n.º 14.382“), resultado da conversão, com emendas, da Medida Provisória n.º 1.085, de 27 de dezembro de 2021 (“MP n.º 1.085“), o legislador brasileiro trouxe um conjunto de inovações legislativas para os sistemas notarial e registral, com a finalidade de reduzir burocracias e impulsionar o ambiente de negócios no país.

Dentre os diplomas alterados pela Lei n.º 14.382, destaca-se a Lei Federal n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (“Lei de Registros Públicos“), que, dentre outras mudanças, introduziu o procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de compra e venda, o que antes somente era possível através da tutela jurisdicional.

Quando da conversão da MP nº 1.085 na Lei n.º 14.382, 11 dispositivos foram vetados pelo ex-presidente Jair Bolsonaro, incluindo parte do artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, que regula o procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória de imóvel. Contudo, após o encaminhamento dos vetos à apreciação do Congresso Nacional, os dispositivos do artigo 216-B objeto do veto – i.e.: inciso III do §1º e §2º – retornaram ao texto da n.º Lei 14.382.

Com a volta dos dispositivos em referência, o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial contou com duas alterações, quais sejam:

I. entre os documentos instrutórios do requerimento, tornou-se obrigatória a chamada “ata notarial especializada”, lavrada por Tabelião de Notas, cuja função é atestar a presença de requisitos juridicamente relevantes para a prática do ato jurídico – in casu, a adjudicação compulsória extrajudicial; e

II. dispensa do prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda (e/ou de cessão de tais direitos) e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor para o deferimento da adjudicação compulsória extrajudicial pelo Ofício de Registro de Imóveis.

Importante ressaltar que a ata notarial prevista no item I acima deve ser precedida da comprovação da recusa da outra parte em outorgar a escritura definitiva, mesmo após a quitação do preço. Tal prova deve ocorrer mediante a apresentação, pelo interessado, de requerimento ao Ofício de Registro de Imóveis da localização do imóvel, que providenciará o envio de notificação extrajudicial à parte inadimplente para purga da mora. Passados 15 dias úteis sem manifestação do notificado, o inadimplemento será certificado pelo Registrador e a ata notarial poderá ser lavrada, observados os demais requisitos da lei.

Com relação ao item II acima, o retorno do §2º, do artigo 216-B, da Lei de Registros Públicos, que dispensou o prévio registro do instrumento de promessa para o deferimento do pedido e registro da adjudicação compulsória no âmbito extrajudicial, veio para formalizar entendimento já pacificado pela jurisprudência.

O mesmo dispositivo dispensou a comprovação de regularidade fiscal do promitente comprador como condição para o registro da transmissão definitiva da propriedade no âmbito da adjudicação compulsória extrajudicial, tendo como objetivo impedir que o Fisco se utilize de manobras indiretas para cobrar tributos.

Além da ata notarial especializada e da certificação de inadimplemento da outra parte pelo Ofício de Registro de Imóveis, o §1º do artigo 216-B da Lei de Registros Públicos prevê que o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial deve ser instruído com os seguintes documentos:

I. instrumento de promessa de compra e venda quitada ou de cessão objeto do pedido de adjudicação;

II. certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação compulsória extrajudicial;

III. comprovação do pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI; e

IV. procuração outorgando poderes específicos ao advogado que irá representar o adjudicante no procedimento extrajudicial.

Uma vez constatada pelo Registrador a regularidade dos documentos e dos requisitos legais, o registro da transmissão da propriedade em favor do adjudicante será realizado, em substituição à escritura definitiva de compra e venda.

O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, ao instituir o procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória, contribuirá para a redução da burocracia atualmente existente no âmbito da regularização imobiliária, tendo papel relevante na prevenção dos litígios e, consequentemente, na dispensa da intervenção judicial, tornando determinados procedimentos mais céleres e menos custosos. A via judicial, por outro lado, desestimula a regularização da propriedade, principalmente em razão da demora até a sua conclusão, bem como dos altos custos envolvidos.

O Pinheiro Guimarães conta uma equipe imobiliária especializada acompanhando o tema e está à disposição para dúvidas e esclarecimentos adicionais.

Para acessar a íntegra da Lei n.º 14.382, que trata sobre as regras sobre adjudicação compulsória extrajudicial de imóveis, clique aqui.

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